地產融資“緊箍咒”:未對信托一刀切 房企融資成本上升

2019-07-23 08:06:33   來源:時代周報   

  連續熬了兩個通宵后,陳冬(化名)終于決定休息一小會。時間已經是周一凌晨2點,作為一家上市房企的融資部負責人,他最近的工作時間一直從周一持續到了周日,沒有上班和下班之分。

  房企的融資正在步步收緊。特別是今年7月以來,房地產信托、境內外發債、ABS等融資渠道趨嚴。“倍感壓力。”陳冬對時代周報記者稱,盡管他預估完成今年公司的融資指標沒有大問題,但考慮未來的發展,如何鋪排資金越來越傷腦筋。

  2018年下半年以來,房地產市場的地價和房價的雙雙反彈,成為了這一輪調控房地產融資的主要原因。而對于房企來說,資金如水,水價卻越來越貴。

  從嚴的融資渠道,已經讓房企的融資成本進一步提高。同策研究院數據顯示,6月房企融資成本已較高,處于7%?8%。

  “房地產作為資金密集型行業,有著大量的資金需求。” 陳冬對時代周報記者感慨,有的資金成本都超過15%了,但很多資方還是不愿意出錢。

  監管指向前融業務

  7月初開始,一些房企融資部門的員工發現,此前信托公司“前融”業務已經被嚴控。前融業務,即在房企拿地階段信托公司為其提供的融資服務。這是近期監管層排查信托業風險的重點。

  銀保監會5月17日下發了《中國銀保監會關于開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》(銀保監發〔2019〕23號,以下簡稱23號文)中的規定。

  23號文已經明確規定,禁止信托公司向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資;或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣后、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資;禁止直接或變相為房地產企業繳交土地岀讓價款提供融資,直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款等等。

  “上述這些列舉的變相融資手法,均屬于前融業務。”陳冬對時代周報記者表示,盡管監管層早在去年實施的《資管新規》中已經對通道和非標融資進行規范,但仍有不少銀行理財資金會違規通過信托通道為房企拿地融資輸血。

  違規集中在土地保證金配資和土地出讓金配資上。在這兩大環節,房企往往不符合信托公司的“432”要求,即“四證”齊全、30%自有資金投入、二級以上資質。而部分信托公司便會設計出一些復雜的交易結構,幫助房企在拿地階段融資放杠桿甚至披上合規的外衣。

  “這在行業中已經是普遍現象。”陳冬認為,操作手法一般包括明股實債(股權過戶+質押)、項目公司100%股權質押、集團和實控人(部分機構還要求法定代表人)承擔無限連帶責任擔保等等交易結構。

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